• Bouwadvies
• Ontwerp woning / aanbouw / bijgebouw 
• Bouwbegeleiding / controle bij de uitvoering 
• Ruimtelijke onderbouwing 
• Aanvraag omgevingsvergunning (bouwaanvraag) 
• Coördinatie gemeente 
• Bestemmingsplan 
• Juridisch advies Bezwaarschrift / zienswijze 
• Mediator bij ruimtelijke belangen

PlanRO kenmerkt zich door een zeer scherpe prijskwaliteitverhouding en een oplossingsgerichte aanpak. Kwaliteit, duidelijkheid en een persoonlijke benadering staan daarbij voorop. Heeft u dus plannen voor een nieuwe woning, een uitbreiding aan uw huidige woning of bijgebouw (schuur / garage ) bespreek deze geheel vrijblijvend.

De eerste vraag die daarvoor beantwoord moet worden is of er voor het initiatief een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Dient er wel een vergunning te worden aangevraagd, past het plan dan binnen de gestelde kaders van het bestemmingsplan.
En zijn er regelingen van toepassing, zoals “ruimte voor ruimte” regeling waarvan gebruik gemaakt kan worden.
Als het voorgenomen plan niet past binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan is er nog steeds een mogelijkheid om de gemeente te overtuigen van uw voornemen. Hiervoor dient dan een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld.
Op basis daarvan wordt met de gemeente in overleg getreden en wordt er binnen de gemeente over dit voornemen advies ingewonnen bij de verschillende afdelingen welstand en/of monumentencommissie.
Daarna is bij veel gemeenten de mogelijkheid om voorshands een principe uitspraak te vragen van het voorgestelde plan. Als medewerking kan worden verleend zal het bestemmingsplan middels een wijzigings- of herzieningsprocedure moeten worden aangepast. In dit wijzigings- of herzieningsplan dient dan nog te worden aangetoond middels verschillende onderzoeken, zoals flora en fauna / geluid / bodem etc. dat er geen nadelige of overschrijdingen van wettelijk gestelde normen zullen plaats vinden.

Met al deze onderdelen kunnen wij behulpzaam zijn, ook bij de beoordeling welke onderzoeken wel of niet noodzakelijk zijn. Heeft u nog vragen of wilt u uw initiatief eens voorleggen aan een onafhankelijke partij dan kunnen we voor een geringe reiskostenvergoeding bij u langs te komen.
De berekende onkostenvergoeding bedraagt dan € 25,- tot 20 km, boven de 20 km een vergoeding van € 0,60 / km.

Bouwadvies

Het is niet altijd nodig om een bouwvergunning aan te vragen, de overheid geeft heel precies aan in welke gevallen een vergunning nodig is en wanneer niet. Als u wilt gaan bouwen of verbouwen is het de moeite waard om uit te zoeken of uw voornemen niet vergunningvrij gerealiseerd kan worden. Wij helpen u daar graag mee.
Indien toch een omgevingsvergunning voor bouwen moet worden aangevraagd zoeken dit ook voor u uit. Daarvoor bestuderen wij het bestemmingsplan en uw bouwplan en leggen dat naast de wettelijke regels (Besluit Omgevingsrecht). Hiermee krijgt u een goed inzicht in uw rechten en plichten, zodat u later niet in problemen komt.
Wij stellen voor u een korte en heldere, schriftelijke rapportage op met daarin aangegeven een stappenplan om tot realisatie te komen van uw initiatief.

Ontwerp woning / aanbouw / bijgebouw

Heeft u behoefte om met een iemand van gedachten te wisselen over uw wensen en mogelijkheden dan kunnen wij u geheel vrijblijvend van dienst zijn. In zo’n eerste gesprek wordt vaak al duidelijk wat mogelijk is en welke stappen moeten worden doorlopen. Ook kan dan worden aangegeven op welke wijze het stappenplan wordt doorlopen om tot het uiteindelijk ontwerp te komen. Uitgangspunt is dat in onderling overleg het uiteindelijk ontwerp dan gestalte krijgt waarbij zoveel als mogelijk is wordt ingespeeld op uw wensen.

Bouwbegeleiding / controle bij de uitvoering

Indien uw bouwplannen in uitvoer genomen kunnen worden, heeft u mogelijk behoefte aan een onafhankelijke coördinator. Wij kunnen namens u offertes aanvragen en beoordelen waarna in overleg met u tot aanbesteding kan worden overgegaan. Met de aannemer wordt vooraf vastgelegd binnen welk tijdsbestek de (ver)bouw dient plaats te vinden tevens worden afspraken gemaakt over de betalingstermijnen.
Tijdens de bouw worden regelmatig inspecties uitgevoerd en vindt indien nodig overleg plaats over de wijze van uitvoering, materiaal gebruik e.d. Tevens zijn wij voor u gesprekspartner voor het meer- en minderwerk of aanpassingen in het ontwerp tijdens de bouwfase. Voor de oplevering van het bouwproject wordt een inspectierapport opgesteld met daarin aangegeven welke onderdelen nog aanpassing behoeven. Deze punten zullen dan bij de definitieve oplevering gecontroleerd worden.

Ruimtelijke onderbouwing

Indien voor het bouwinitiatief een omgevingsvergunning nodig is, dus niet aangemerkt kan worden als een vergunningvrij bouwwerk, zijn er twee opties. Het initiatief past binnen de kaders van het bestemmingsplan of is daarmee in strijd. Als dit laatste het geval is, is het raadzaam om bij het overleg met de gemeente de motivering, waarom het initiatief voor de (ver)bouw ruimtelijk acceptabel is, op schrift te stellen. Bij veel gemeenten is de mogelijkheid om voorafgaand aan de definitieve aanvraag van een omgevingsvergunning (bouwvergunning) een principe verzoek in te dienen of medewerking aan het initiatief kan worden verleend.
Voor de behandeling van zo’n principe aanvraag wordt vaak gevraagd daarvoor een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Ook als de gemeente heeft aangegeven mee te willen werken zal voor het initiatief een ruimtelijke onderbouwing moeten worden opgesteld. Hetzij voor een procedure van een projectbesluit of voor wijziging- of herziening van het bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing nodig.
In de ruimtelijke onderbouwing wordt beschreven waarom de voorgenomen ontwikkeling past binnen het geldende beleid en gemotiveerd wordt hoe de ontwikkeling passend wordt geacht binnen de bestaande structuur en welke gevolgen het initiatief heeft voor de omgeving. De omvang van het benodigde onderzoek en de rapportage hangen sterk af van de omvang van uw project. De benodigde ruimtelijke onderbouwing kunnen wij voor u opstellen en eventueel met u of namens u bespreken bij de gemeente.
Een door ons uitgebrachte offerte voor het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing is op basis van een vaste afspraak voor wat betreft de overeengekomen prijs. Eventueel aanvullend overleg (gemeente) of verwerking van aanvullende onderzoeksresultaten worden u niet als meerwerk in rekening gebracht. Voor meer informatie m.b.t. de ruimtelijke onderbouwing zie ook bij Diensten Gemeenten.

Aanvraag omgevingsvergunning (bouwaanvraag)

Wij kunnen u precies aangeven wat zoal nodig is voor de omgevingsvergunning aan tekeningen, motivering van de in het ontwerp gemaakte keuzes, sterkte berekeningen en eventueel nader onderzoek.
Wij verzorgen deze verschillende onderdelen graag voor u of coördineren deze met bij ons bekende gespecialiseerde adviseurs of adviesbureaus.

Coördinatie gemeente

Het gehele traject voordat tot vergunningverlening kan worden overgegaan kan het zijn dat daarvoor verschillende overleggen met de gemeente noodzakelijk zijn. Ook kan het zijn dat om advies bij welstand en/of monumentencommissie wordt gevraagd en daarvoor een toelichting / motivering moet worden gegeven voor het voorgenomen initiatief. Hierbij kunnen wij u van dienst zijn door dit samen met u of namens u hier een coördinerende rol bij te vervullen.

Bestemmingsplan

Indien aan een voorgenomen initiatief door de gemeente medewerking kan worden verleend en deze ontwikkeling of functie niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan, wordt door veel gemeenten steeds vaker aan de initiatiefnemer gevraagd om het benodigde wijzigingsplan of herziening van het bestemmingsplan zelf te laten uitvoeren. Voor de ontwikkeling, coördinatie en overleg met de gemeente en de advisering, coördinatie en beoordeling van het benodigde onderzoek kunnen wij u van dienst zijn.

Erfscheiding

Textuur

Openbare ruimte

Gevelkleur

Juridisch Advies

Door de zeer ruime ervaring met het opstellen en begeleiden van ruimtelijke plannen voor gemeenten is bekend hoe enerzijds de besluitvorming plaatsvindt en hoe procedures lopen bij gemeenten en anderzijds wat de beste aanpak is om het door u gewenste resultaat te bereiken. Het bestemmingsplan geeft voor een bepaald gebied aan op welke wijze de gronden en bebouwing gebruikt mogen worden. Het is voor gemeenten een normerend en sturend instrument waaraan de gemeente zelf maar ook de gebruiker gehouden is zich aan te houden. Het belang van het kennisnemen van het bestemmingsplan voor elke gebruiker van gronden of bebouwing kan niet genoeg benadrukt worden. Indien u van plan bent forse investeringen te doen met het oog op een bepaald gebruik of (ver)bouw is het verstandig te controleren of het beoogde gebruik of de nieuwbouw wel is toegestaan.
 Indien het bestemmingplan het gewenste gebruik of een voorgenomen verbouwing niet toestaat is het toch mogelijk om op verschillende manieren een dergelijk gebruik en/of verbouwing mogelijk te maken. Doordat de gemeente bevoegdheden kent om ontheffing van het bestemmingsplan te verlenen of door middel van het opstellen van een herziening van het bestemmingsplan. Het is wel aan de gemeente hierin een afweging te maken of aan het initiatief medewerking kan worden verleend.

Geadviseerd wordt om voorafgaand aan het nader uitwerken van uw plan, tekeningen laten maken / onderzoeken laten uitvoeren etc. om met de gemeente uw initiatief te bespreken / voor te leggen. In zo’n eerste gesprek komt vaak al naar voren aan welke randvoorwaarden dan moet worden voldaan.
U kunt er ook voor kiezen om bij die gesprekken u te laten vertegenwoordigen of te begeleiden door een ter zake deskundige. PlanRo wil u hier graag bij van dienst zijn.

Aanvragen omgevingsvergunning voor bouwen

Een omgevingsvergunning voor bouwen kan digitaal aangevraagd worden via www.omgevingsloketonline.nl. Ook kan een aanvraag worden gedaan voor overleg met de gemeente om eerst na te gaan of zich mogelijkerwijs problemen voordoen met betrekking tot het voorgenomen plan(nen).

Bezwaarschrift / zienswijze

Bij een nieuw bestemmingsplan moet de gemeente rekening houden met alle belangen. Een ieder die meent dat zijn of haar belangen niet in voldoende mate worden vastgelegd in het nieuwe bestemmingsplan kan mondeling en schriftelijk zijn belangen naar voren brengen in de periode dat het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage ligt. Deze periode duurt zes weken. 
Wij kunnen u hierbij van dienst zijn en uw bezwaar nader onderzoeken of het bestemmingsplan in voldoende mate met uw belangen rekening houdt. We bespreken met u de regelgeving van het bestemmingsplan en adviseren u aan welke punten u speciale aandacht moet besteden bij het indienen van een bezwaarschrift (zienswijze).
Zo nodig stellen wij schriftelijk een zienswijze voor u op, die u vervolgens ondertekend verstuurd naar de gemeente. Bij een eventuele hoorzitting kunt u zich door PlanRO laten bijstaan of laten vertegenwoordigen.
Met deze werkzaamheden hebben wij een zeer ruime ervaring, meer als opstellers van bestemmingsplannen en beantwoording van de ingediende zienswijzen dan als vertegenwoordiger van de indiener. Dit is daarmee juist de kracht waarmee wij u kunnen adviseren, mocht uw bezwaar in onze optiek geen of weinig kans van slagen hebben zullen wij u die mening niet onthouden. U daarmee mogelijk kosten en tijd besparend, aan u de keuze.

Mediator bij ruimtelijke belangen

Mogelijk heeft u plannen om gezamenlijk met andere eigenaren een bepaalde ontwikkeling mogelijk te maken. De verschillende belangen kunnen daarbij verschillend zijn ook de mate waarin geparticipeerd wordt kan verschillen.
Dit vraagt juist in de begin fase van het project om duidelijkheid, maak onderling de nodige afspraken en leg deze ook vast. Daarmee wordt voorkomen dat gedurende het proces meningsverschillen de boventoon gaan voeren en daardoor het project mogelijk een voortijdig einde is beschoren. Voorbeelden van samenwerking zijn het met meerdere grondeigenaren een woningbouwplan ontwikkelen of bij een aaneen gebouwde rij-woningen dakkapellen aan de voorzijde van de woningen mogelijk te maken.

Landschapsvilla's